刘小波

天时

契合五大发展理念

综观株洲楼市发展脉络，每个居住板块的成熟，都需要时间的沉淀。而其崛起的先决条件则并不完全相同。从最初的长江北路板块到庐山路板块，从珠江南路板块到栗雨湖板块，

从泰山西路板块（月塘生态新城）到武广片区，其崛起的时间越来越短。这从侧面证明了株洲城市空间架构的扩张正在加速，也从另一方面表明，株洲人的居住理念正在悄然发生变化。

从纵向的时间轴线与横向的城市空间坐标来看，建宁港路板块能否承载起东部人居梦想？目前，整个荷塘商贸城片区的楼盘项目数量并不多，但是，从近年的发展特点以及未来的人居趋势来看，这里的价值可能会超出许多人的意料。

城市发展的历史往往是在纠错中前行。株洲用了五六十年发展的重化工业基地清水塘，最终要清退第二产业，进行全面治理；即便是本世纪初发展起来的天台工业园，“退二进三”也将是不可逆转的趋势。

而以建宁港板块为先驱的荷塘商贸城片区，恰恰没有这些历史负担。这一片区左边牵手老城区，右边联袂广阔的原生态村落。从株洲城区已建成范围来看，这里与河西的月塘生态新城十分类似，极为适宜发展纯粹居住区。月塘生态新城作为株洲目前最大规模的居住区，聚集了数十个楼盘。短短几年间，成为株洲楼市最瞩目的焦点区域。

而荷塘商贸城片区，更具有生态环境的优势，十分契合中央提出的创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念。无论从“城市双修”角度还是从新型城镇化视野，或者城乡统筹角度，这里都是天然的示范区。

从中央的国家区域发展战略到湖南省的城市群步伐，从株洲市“向东向南”目标到荷塘区“三城一中心”格局，商贸城片区的历史机遇从未像今天这样优厚。

绿水青山，就是金山银山。荷塘商贸城片区，作为生态高地，在新时代无疑具有先天优势。株洲城市发展的脚步，将从这里开始刻画出更加符合历史潮流的印记。

地利

内部提质外部融城

在网络论坛中，关于城市发展大方向的争论一直都是吸引眼球的民意焦点。从株洲城区的发展方向来看，向北向西都受到边界的限制，向东向南是无可争议的事实。但是，在向东向南发展的突破口选择上，两级政府的侧重点肯定无法完全重合。从荷塘区区一级层面而言，金山新城有三大主战场，荷塘大道是重点突破的方向。荷塘大道北上可以联接“荷塘月色”，南下则引领荷塘商贸城片区。

但是，荷塘商贸城的优势在于更好的地理区位和更高的投入产出比。它距离成熟的红旗广场商圈更近，有红旗路一脉相承。同时，这里作为纯居住区，对吸纳南部三县一市一区进城定居的新增居民更有吸引力。尤其是芦淞区服装产业园向白关搬迁，荷塘商贸城片区是极具互补价值的居住区域。

从红旗立交驾车出发，至醴陵市30分钟，高铁醴陵东站45分钟，至株洲西站30分钟。莲株高速成为这一板块向东（沪昆高速）向南（武深高速）的最便捷通道。湖南东部门户的位置更加凸显。

从内部发展要素来看，这一片区需要做的首先是路网的完善。嫁接月塘生态新城的经验并不困难。目前，建宁港路已具备通车条件，悦舍路和映日路亦将启动建设。在交通格局建立后，相关规划中的学校、公园、水体综治启动建设，必将促进区域土地价值的大提升。

片区内第一所学校已经落地，中梁建宁檀府纳入其招生范围。

人和

幸福荷塘人居样板

从建设宜居荷塘到幸福荷塘，是该区转型升级的标志性战略目标口号。幸福荷塘经验也多次被中央级媒体报道。但是，这里的幸福荷塘主要是指该区在民生服务方面的探索。

从发展的角度看，荷塘商贸城片区完全可以打造幸福荷塘的居住样板。在实力新荷塘的版图中，荷塘月色是休闲之都，金山新城（荷塘大道片区）是产城一体试验区，荷塘商贸城则应打造成东部人居样板。

这里有建宁港路，承载着城市文脉的历史记忆。这里有“稻花香里说丰年”的田园风光，有“结庐在人境，而无车马喧”的情怀。这里有“车如流水马如龙。花月正春风”的都市繁华。

打造幸福人居，首先是人的聚集。一个纯粹的居住片区，将承接几个方面的人口来源：老城区向外扩张的人口溢出效应，使一部分人向往更亲近自然的片区，生态环境成为他们的首要考虑。第二方面则是芦淞服装产业外迁，许多原来居住在合泰和芦淞市场群周边的从业者，他们有实力也有意愿改善居住条件，在白关房产开发尚属空白的时期，荷塘区商贸城片区又有地理优势，会吸纳相当一部分这类人群。第三，南部县域人口进城，从地理位置上也会优先考虑这一片区。

片区价值已经凸显，中梁地产首发登场建宁港路板块。这里现在需要的是人们欣赏的眼光，政府优先发展的策略。风起青萍之末，区域内几个分散的楼盘正是那聚集成风口的动能蓄势。在未来的日子里，这个片区会呈现一个怎样的新面貌，人们将拭目以待。

2019-03-26

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