沈全华

实习生

凌凤璇

管中窥豹，数据反映问题：自市“马上就办“网络问政平台开通以来，到2019年1月1日零点，共受理房产开发问题的投诉652件次，物业管理方面的投诉692件次。同时，“12345“市长热线收到的这两类投诉也占比很高。

近年来，我市房地产开发进入高峰期，房屋开竣工面积不断增长、房屋保有量逐年递增，却因市场机制和相关法规的不完善，引发了无法按期交房、房屋质量缺陷、不能按约定时限取得不动产权证、物业管理纠纷等一系列问题，群众反映强烈，投诉相对集中。

以人民为中心，不让群众的幸福生活堵在小区。根据市领导指示，2018年7月中旬至9月中旬，市“马上就办”活动领导小组办公室牵头，组织市住建局、房产局等相关单位就“商品房交房和物业管理存在的问题”开展了专题调研。期间，实地走访了城市四区（不含渌口区）领秀天下、佳安名苑、城建·檀香山、泰山花园、康馨家园、奥园·香博堡、竹山小区等10个小区。调研与督查交相作用，明察暗访、会议座谈、外出学习考察、问卷调查多管齐下，我市以此为契机督促整改、建立长效机制、共建和谐家园。

调研已经结束，整改仍在路上。本报记者全程参与调研，现将所见所闻记录如下，以飨读者。对后续工作进展，本报也将继续跟踪报道。

制图/左骏

【乱象】

有10个小区是被投诉“大户”

取回“真经”再创新

长沙武汉经验要在株洲落地

[镜头回放一]

荷塘区石宋路南侧某小区

这个小区很小，小到只有两栋楼，业主数量为300余户。开发该小区的房地产企业及前期物业公司均已注销，小区没有业委会，实际管理者为其中一名业主。

“商品房交房和物业管理存在的问题”专题调研小组走访该小区时，小区管理者正为收费难头疼，一肚子苦水要倒。因没有取得正规的相关物业资质，物业费很难收上来，该业主无力负担小区管理的运营费用骑虎难下。同时，因开发商挪用了小区维修基金，大部分业主没有取得相关产权证明，各种问题比较复杂。

[镜头回放二]

石峰区响石广场某小区

该小区有一定规模，17栋房屋容纳了1300余户业主。5年前分批次交付业主使用，入住率达到80%以上。小区业主委员会已组建2年，前期物业公司已退出小区。

有了业委会，并不意味着一马平川。小区开发商和前期物业公司未将小区相关资料移交业委会，且有8台电梯处于停运状态。同时，小区有多栋楼房的排污管道没有纳入市政排污管道，直接排放严重影响和污染周边环境。小区车库存在由两个物业公司管理的乱象，且消防管理方面存在不足。

实际上，以上乱象在天元区、芦淞区也不同程度存在。以上走访的10个小区都是在“12345”市长热线和市“马上就办”网络问政平台上投诉反映较多的对象而已，其问题既有一定的共性，也有不同的个性。

走访期间，专题调研小组召集区物业办、开发商、物业公司代表座谈，通过联系投诉当事人了解情况、上户问卷调查等方式核实相关情况。随后，市“马办”还组织相关职能部门、开发商代表、物业公司共同查找问题成因，研究解决对策。

【破解】

问题越来越清晰，深层次因素浮出水面。

通过深入调查，专题调研小组认为存在以上问题的根本原因在于部分房地产开发企业质量意识不强、行为失范，部门管理交叉、权责不明，违法成本低、执法手段软。为此，建议从严格规范房地产业经营行为、加强物业行业监管、加强部门联动监管、积极化解遗留问题4个方面精准发力，引导房地产业稳健发展。

这些问题并非株洲独有，邻近城市的实践经验可以为我所用。市房产局相关负责人带领物业处、白蚁所、物业管理协会工作人员奔赴长沙、武汉两个省会城市学习取经。考察发现，这两个省会城市有4个方面的做法可以实行“拿来主义”：一是建立了完善的市、区、街道、社区“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理行政监管工作机制，明确了小区综合管理是社会治理重要组成部分，在各方面给予大力支持；二是将党建工作植入城市基层，引领基层治理；三是高度重视行政执法进小区工作，解决百姓实际问题；四是加强企业诚信体系建设，规范企业行为。

取经归来，我市相关部门深刻认识到，随着城市规模的增加和人口的增长，我市现有的物业管理体系如不加以改进，将不能满足人民群众日益增长的美好生活需求，必须将物业管理工作纳入城市社区治理范畴，实现由单一主体治理向多方主体治理转变，打造共建共治共享的社会治理格局。

▲住宅小区与生态绿化相得益彰，城铁附近小区鸟瞰。株洲日报记者

刘震

摄

直面问题抓整改

物业管理工作再出发

▲老旧小区加装电梯，群众幸福生活步步高。株洲日报记者

刘震

摄

【问题】

七只“拦路虎”影响业主幸福指数

【行动】

抽丝剥茧，由表象到本质，通过多方分析，我市商品房交房和物业管理主要存在以下7类大问题。

部分商品房建筑质量堪忧，让业主难以安心入住。比如说，房屋开裂、地基下沉等主体质量问题，房屋隔音效果差、电梯停摆、消防隐患大、油烟管道设计不合理、水电不到位等情况触目惊心。有的商品房一直使用临时水电，消防、门禁等设施均为空白，有的电梯有掉层、关人、卡人等严重隐患，房屋漏水、墙皮脱落等也带来安全风险。

商品房如期交房履约难，有的业主望穿秋水不见新房。走访的个别小区如期交房率有多低。调查中，仅60.74%的调查对象表示开发商能按合同约定时限交房；39.26%的业主未能如期收房，其中20.95%的不仅未能按时收房，且未获得开发商任何赔偿。有的业主拿到了赔偿，却是严重缩水的物业管理费冲抵金。还有的开发商在未取得消防验收（竣工消防备案）等情况下直接交房，业主不得不装修、入住。

不动产登记证书如期取得率低，业主房子到手却拿不到证。调查资料显示，仅有28.99%的调查对象表示自己如期取得不动产登记证书，59.57%的明确表示未如期取得证书。为何无法如期取得不动产登记证书，40.35%的调查对象认为是开发商久拖不办。

商品房“货不对版”现象严重，让收房业主很受伤。27.24%的调查对象表示，其验收的商品房与合同约定不一致，其中18.25%的表示房屋实际面积变小了，也有面积增大被追缴房款的。同时，小区内配套设施与宣传承诺不一致，玩“变脸”忽悠业主。有的小区篮球场被“拦腰斩”、泳池变空地，有的休闲绿地变停车场、幼儿园，有的风景湖变楼房。至于开发商当初承诺的商场超市、集贸市场、车站、学校等多种生活配套设施，也存在不到位缩水问题。此外，个别小区内私改私建蔚然成风。30%的调查对象认为，其小区存在开发商私自修改规划行为，不按售房时的承诺建设文体设施，而是将其进行商业化开发。

小区违章搭建现象严重，个别业主损公肥私。有的占用绿地、消防通道、公共空间擅自搭建、扩建；有的改变建筑物使用性质，用于营利性目的或者出租；有的利用顶楼跃层退让的空间部位搭建卫生间、厨房，或擅自封闭阳台扩大住房面积，或向外延伸挑檐占用空间，违法建设可谓形式多样，五花八门。

小区前期物业管理满意率较低，业主说“不”太难。部分业主对前期物业进驻“不清楚”，小区业主委员会成立进度缓慢。走访中，仅26.74%的调查对象表示他们已经成立了业主委员会，14.14%的表示正在成立，59.12%的表示未成立或不清楚。不少调查对象虽然想更换前期物业，但在实际操作过程中却遇上了不少难题，物业公司百般阻拦也是原因之一。

业主维权之路艰辛，说起来都是泪。房屋质量问题处理主要为“拖”和“推”，有的开发商回避问题，找人找不到负责的，答话答不到关键点，各类投诉意见等无下文。部分调查对象承认自己从未详细了解过新房验收等常规知识，盲目相信开发商，认为“收房就是拿钥匙”。面对强势的开发商，单个业主处于弱势地位，维权方式、力量有限。

专题调研报告引起市委、市政府主要负责人的高度重视，相关批示发放到相关部门。

马上就办，真抓实干，我市迅速推出一系列整改措施。针对调研报告中提出的7大类20个具体问题，市政府按照部门职责建立了问题清单，逐条逐项分部门明确了具体整改责任。目前，20个具体问题正在逐条逐项予以解决，其他共性问题也在加快制度体系建设。

就部分商品房建筑质量堪忧问题，市住建局组织了全面核查，将开展质量常见问题专项治理，并严格执行房屋分户验收制度和工程质量终身责任制，建立质量信访追溯工作机制，从源头上提升房屋品质和品位。

对商品房交房如期履约难问题，市房产局制定出台了《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，明确将购房人支付的定金、首付款等全部房价款纳入监管范围，防止商品房预售制度和房地产开发项目烂尾带来的矛盾纠纷。同时，牵头组织相关部门制定出台专项行动实施方案，对24种侵害群众利益的房地产违法违规行为予以打击。

针对不动产登记证书如期取得率低问题，市国土局制定了《株洲市“交房即交证”实施办法（试行）》，以切实保护购房者的权益。同时，加快解决不动产登记历史遗留问题。

就商品房“货不对版”现象严重问题，市工商局重点加大对房地产开发项目虚假宣传的监管力度，涉及的两个项目已整改到位。

对小区违章搭建现象严重问题，市城管局将健全违法建筑问题线索移交机制，物业服务企业、业主委员会等按照属地管理原则及时举报问题线索，各地认真开展违法建设治理。

针对小区前期物业管理满意率较低问题，市房产局制定了《株洲市物业服务重大矛盾纠纷预防处置实施方案》《株洲市物业服务企业退出住宅小区管理试行办法》，以解决想换前期物业而不易换等问题。同时，起草相关文件，以全面提升我市物业管理工作水平，进一步提高物业服务满意度和群众幸福感。

就业主维权难问题，我市将加强专题研究，对房地产开发项目售后和后续管理实行精细化管理，建立房地产领域信访工作机制，定期排查和研究重大房地产项目问题。

下一阶段，我市将继续坚持问题导向，对以上20个具体问题开展“回头看”，确保落到实处。同时，在前阶段基础性制度建设的基础上，加强顶层设计，组织有关部门在商品房交房和物业管理方面制定管总的制度办法，加快出台《关于进一步推进物业管理工作的实施意见》，切实解决人民群众住房中的各种烦扰。

▲我市对老旧小区进行改造，提升群众幸福指数。株洲日报记者

刘震

摄

▲市“马办”组织相关职能部门、开发商代表、物业公司等共同查找问题成因，研究解决七只“拦路虎”对策。沈全华

摄

2019-01-16

00:00:00:0以人民为中心，不让群众的幸福生活堵在小区146247002“取经”+创新，株洲要赶走住房问题七只“拦路虎”/enpproperty-->2019-01-16

00:00:00:0以人民为中心，不让群众的幸福生活堵在小区14624700c1462470.html2“取经”+创新，株洲要赶走住房问题七只“拦路虎”/enpproperty-->