今年1月1日，株洲正式开展住宅小区电梯保险试点。从小区试点前后对比数据看，试点初见成效。

数据显示，购买保险后的电梯，电梯故障响应速度、维修速度、维保时长提升了，电梯维修成本降低了。

给电梯买保险，优点明显。然而，试点并未解决“保费从哪儿来”这一核心问题——上述试点小区，电梯保费由物业公司代为垫付。

一方面，电梯这一属于业主共有的公共设施，物业公司虽有维护之责，但并无为业主出资购买保险的义务，买了是情分，不买是本分。另一方面，全市超过一半以上的物业公司常年收费不齐，物业与业主势同水火的局面依旧存在。

同时，在先行规则下，因为业主表决门槛高、意见难统一、手续复杂等原因，全市40亿元维修资金依旧在“沉睡”。

维修资金，是业主购房时依法依规缴纳的，电梯维修，包括在使用范围内。探讨住宅小区购买电梯保险，终归要回归到维修资金使用轨道上来。

全市维修资金累积起来存入银行，属于大额存款，利率可上浮，高于业主单独存款基准利率。跳过重重复杂环节，用上浮利率产生的利息，为小区电梯购买保险。这，即是株洲思路。

【现状】40亿元房屋维修资金在“沉睡”

再来回顾一下上篇所提到的例证：

根据今年实施的《民法典》中，动用维修资金，需要“双三分之二业主参与表决，参与表决业主双过半同意”。举例，若老张小区有600户业主，建筑面积6万平方米，那么要使用公共维修资金，就需要400户以上业主及40000平方米以上讨论通过才能用。

而在实际操作中的业主表决环节，情况相当复杂。既有业主外出难以联系，又有房屋租客无法投票，还有大量“看客”，更有各种质疑。毕竟，“收个人的钱办公家的事”从来都是件难事。

除此之外，申请使用维修基金所需材料繁琐，环节众多，涉及诸多部门，加上业主表决时间，耗时最少需要大半个月，一年以上是常事。并且，任何一个环节中出现状况，资金都无法使用。

维修资金是房屋的“养老钱”“保命钱”，有必要严加监管确保资金安全。但，电梯故障、外墙脱落、消防设施等情况又人命关天，需要时却用不了。

近年来，全国各地政府试图破解这一尴尬，多地从“应急使用”突破。

湖南也不例外。去年1月1日实施的《湖南省物业管理条例》第五十五条就提出维修资金应急使用，即出现一些紧急情况可跳过业主表决直接动用，原则是“先使用再公示”。

然而，记者从相关部门获悉，新规实施18个月来，株洲维修资金应急使用成功的，只有三例。绝大多数案例，都在无休止的责任界定争端（业主跟开发商）、预算明细质疑（钱多了）中黯然流产。

目前我市维修资金缴存额为40亿元，2020年使用量共计2700万元，使用率仅为0.6%左右。

过低的使用率，导致包括电梯在内的公共设施不能得到及时维修，投诉居高不下。

“改革过程中，存钱养老向养老保险转变，存钱治病向医疗保险转变，维修资金管理使用还停留在存钱修房的阶段，思维方式落后，不适应社会发展趋势。”市房屋维修资金管理中心相关负责人直言。

【算账】维资统存利率上浮

增值收益可够保费

近年来，随着各项改革的深化，商业保险市场需求打开。保险机制也已经逐步成为参与社会治理、化解社会风险的手段。

房屋维修资金，本质上是“存钱修房”，手段简单，目的简单。但使用率低，日积月累，以致体量巨大。

“维资的使用方式完全不具备专业化、市场化、社会化的特征，不符合当前社会发展趋势。”上述负责人表示。

此外，资金大量沉淀，既造成浪费，又不可避免造成间接贬值。

保险机制，成为株洲的突破口。

那么，利用维修资金增值收益购买电梯保险，账又该怎么算呢？

首先，我市维修资金的归集标准是110元/平方米，以100平米计算，每户归集维修资金11000元，按三年期存款基准利率2.75%计算，利息为302.5元。

如果把全市所有业主缴纳的维修资金统一存入银行，即是大额存款，利率还将涨。目前，维资代管部门与商业银行谈判后，利率可达3.86%。利率比三年期基准利率上浮了1.11%，产生的利息即上浮利息。

如果统一计算，目前全市已缴纳维修资金的住宅电梯小区资金余额为35亿元左右，三年期上浮利息为3800万元。而全市10800台住宅电梯统保费用就在3800万元左右。

以山水文园小区为例。该小区房屋维修资金初缴金额为2202万元，截止2021年5月资金余额为2435万元，常规派息后上浮利息为26万元，该小区66台电梯参保费用仅在23万元左右。

也就是说，在把业主的维修资金利息正常派发后，超过基准利率以上部分的利息，即上浮利息，基本可覆盖电梯保费。

“经充分测算，我市若设立住宅维修资统筹账户，将派息给业主个人账户后的利息差额全部划入统筹账户，参照应急使用程序，统筹购买电梯保险费用充足，还可有大量资金解决其他应急支出事项，包括购买房屋公共部位维修保险等。”市房屋维修资金管理中心相关负责人介绍。

不过，上述种种，目前对株洲而言，仅是设想。

记者梳理各项政策文件发现，从2015年开始，各级文件一直“支持鼓励“探索维修资金购买电梯保险的工作，但目前为止没有相关政策文件明确“可以使用”。

我市住宅小区有10800余台电梯，一旦试点全面推开，在没有法律法规支撑的情况下，存在严重的风险。

此外，现行法律法规并未明确维修资金的收益率，对增值收益的定义也无明确规定。但是明确维修资金及增值收益属于业主所有，因此无论银行的利率怎么上浮，产生收益都存入业主专户，使用时必须通过业主投票或者启动应急维修流程，如此一来又将陷入表决难。

2021-07-08

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