房地产“新政”推波，高通胀助澜，永州的商铺投资热潮不断高涨。然而，让众多投资者困惑的是，传统产权式商铺资金投入大、回本周期长，还要担当产权分散、后期经营难以为继的风险，俨然是烫手山芋。无独有偶，金水湾城市广场最近推出的商业地产投资运营新模式，以5万起低门槛、18%年回报、7年翻番的内铺“收益权”克服了产权式商铺的诸多缺陷，倍受中小投资者的青睐！那么，产权和收益权，到底哪个更好呢？

产权商铺遭遇“瓶颈”

“简单来说，购买产权铺主要是长期投资行为，承担高风险高门槛的同时，若商铺能保持长期旺场，则投资者往往可以通过转让收回数倍投资回报。”

“但在永州，我们可以发现商业地产在蓬勃发展的同时存在着一些问题，比如：开发速度过快，闲置的商业物业日益增加，甚至商业中心地段都有闲置的商铺，一些开发商卖完产权做甩手掌柜以致一些商场铺面经营惨淡等等。目前永州并不缺乏可以购买的商铺，而是收益更稳定、投资回收更迅速、经营风险更低的高收益优质商业，并且如何把握和实现开发商、投资者、经营户、消费者多方利益的共赢，这才是需要我们去思考的”一位业内人士认为。

记者走访了解到，陈先生几年前在永州的一个项目买了个70平方米的内铺，但哪知道这么多年过去了，商场一直经营不起来。“花了几十万当买了个商铺，没想到商铺买来以后只断断续续租出过两年，以后就因为整个商场经营环境不好、自己也实在无暇分心打理，就一直空置了。”

“像我们这种多业主商场单个经营肯定很难搞，一定要有大公司统一经营。”与陈先生购买同一项目商铺的业主张女士的商铺在二楼，有80多平方米，她告诉记者，前年5月她就已经和一个商家签订了续租合同，没想到最后还是黄了。“老实说租给商家对业主来说最大的好处就是回报稳定，比较省心。”张女士说，在商家入驻前，她也曾租给过个体户做生意，但租客换得很频繁，对业主来说牵扯的精力太多。

李老板是8年前在某县份繁华地段买了3个内铺，当时是有商家统一租赁返租的，但眼看着租赁马上到期了，“想起这件事心里就有疙瘩，好不容易过了8年安稳日子，现在商家不租了，以后商铺没人租该怎么办？我是连本金都还没收回呢”

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据了解，类似的多业主、产权分割销售的商业地产项目在永州乃至全国都不少见，但运作成功的并不多。开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营，也可以返租给一个商家统一经营。但因为众多业主各有各的想法，商家和多家业主谈返租非常困难，这给日后的商业经营持续旺场埋下隐患。“一般来说，大型商家不太看好这种多业主产权商场。因为他们需要花费很多时间和精力才能和所有业主谈妥租金，签下协议。”负责某大型商场的张先生表示。

“收益权”或成为商铺投资新出口

“而取得收益权的形式则更利于中短期投资，低风险低门槛，在约定年限内快速地获得稳定收益。”

“我们内铺不卖产权，只出让收益权，然后由商家统一经营管理，主要是考虑到多产权式商铺中存在着一对关键矛盾：多个业主个体利益与商场整体利益的矛盾。业主在寻求个人利益的最大化时，直接的表现要么是拒绝回租统一经营，要么是提高铺租，抬高统一经营者的回租成本。事实上，无论是多好的地段和物业，如果没有一个强有力的经营者进行统一的经营，就难以提升整个商场的经营档次。如果业主自行经营，服务和商品质量也难以保证，最后商场做不起来，损害的还是业主本身的利益。”金水湾城市广场的一位营销负责人坦言，“其实，在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，并通过专业公司统一经营业态和管理。金水湾城市广场采用的这种投资运营新模式，在国内外一线大城市市场已经培育得相当成熟，而且投资群体非常庞大，而在永州，这种模式尚属首例，我们这样做，也是为了让社会上相当的一部分中小投资者有了另外一种低门槛、高效益、稳定无忧的投资渠道。”

产权与收益权投资应该量力、量市而为，一位商铺投资资深人士认为：“对于闲散资金不多、无丰富经营经验的中小投资者而言，投资安全、低风险其实是最重要的。因而在投资商铺时要看开发商的实力和品牌。如果开发商是具有长期开发经验并在业界积累了一定的品牌形象，其责任心和操纵力一般是可信任的。像金水湾城市广场，开发商泰丰公司实力雄厚、信誉良好，拥有十多年的房地产开发经验，特别是在商业地产开发与商业运营上，是永州的品牌代表，赢得了政府及社会各界的认同！它采用的“收益权出让”模式不但较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，让投资者拥有商业物业高回报投资收益，而且最大限度的降低投资风险，实现了开发商、经营商与投资者风险共御、利益共享。”

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