随着国民收入的增加，人们的住房需求随之上升，进而推动着房地产市场的发展，近几年恩施市的房地产开发投资呈逐年上升态势，为地方经济做出了较大贡献，成为恩施市经济增长的主要产业之一。

恩施市房地产业现状

1.房地产开发投资是衡量房地产业发展的重要指标。恩施市房地产开发投资从2010年12.03亿元增加到2015年35.12亿元，年均复合增长23.9%，远高于地方生产总值和全社会固定资产投资的增长速度。自2011年以来，恩施市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重持续保持在20%以上。随着房地产开发投资的稳健增长，推动了恩施市地方生产总值的持续增加。

2.房地产类税收是恩施市地方财政收入的重要支撑之一。自2011年以来，恩施市房地产“五税”总收入年平均复合增长率35.75%。2015年，恩施市房地产“五税”总收入约为5.74亿元，占地方公共财政预算收入的26.78%。2015年，恩施市国有土地使用权出让收入16.07亿元，占政府性基金预算收入的78.11%。虽然“土地财政”在恩施市近年来渐次收窄，但依旧是政府聚集可支配财力的绝对保证。

3.城市化水平与房地产市场发展规模关系密切。2010至2015年，恩施市房地产开发投资和城镇化水平均保持着一种平稳上升的趋势。2015年，恩施市商品房销售面积、销售额和开发投资额分别比2010年增长1.16倍、1.92倍和1.91倍。2015年，恩施市常住人口城镇化率达51.72%。2015年，恩施市住宅投资占地方生产总值13.16%。城镇化发展及产业结构优化升级需要房地产业的发展，城镇化水平的提高也关系到房地产业自身的发展规模。

恩施市房地产业发展存在的问题

1.商业供需严重失衡，规划调整难以落地。截至2016年12月底，预计恩施市有可售商业用房面积近50万平方米，按今年的月销量计算，约需42个月出清。加上国有商业银行限制非住宅贷款额度，部分银行甚至暂停商业用房按揭贷款，进一步收缩了非住宅的投资消费力。

《恩施州房地产去库存专项行动方案》明确：“对在建商品住房项目，各地在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整套型结构，允许房地产开发企业申请调整商住比例，满足市场需求。”然而，实际操作中，因缺乏详细的操作方案和细化指标，导致政策落地艰难，形同虚设。

2.配套设施跟进缓慢，公共建设迟滞不前。以金桂大道和金龙大道为主的城北新区，恩施州经济开发区成立近8年了，然而城北新区的配套规划依然跟进缓慢，供电、供水、排污、通讯、道路等更是严重滞后。金龙大道、金山大道的排污管网基本未建设。鄂旅投重资打造的龙凤生态城首期交房入住在即，也面临着水压不足、通讯信号不畅等问题。

3.融资成本居高不下，银行信贷支持有限。近年，国家虽陆续出台了系列金融救市政策，但在我州的落地情况却比较迟缓。本土开发企业普遍实力不强，自有资金在缴纳土地出让金后，就几乎再没有流动资金用于工程建设。而银行严控房地产开发贷款，不提供在建工程抵押和商业贷款，开发商不得不增加对民间高息的借贷（借贷月利率高达2%-4%），导致财务成本暴涨，直接挤压利润空间；一旦销售不力，高利贷便将成为最大的崩盘风险。目前恩施市已有少数项目因资金链断裂处于被迫停工状态，还有多个项目因为资金困难导致工期延误而不能按期交房，严重影响社会稳定。

4.企业观望情绪浓郁，发展模式有待提升。2014年以来，恩施市新增供地均无溢价成交，流拍现象较为严重。虽然恩施市楼市状态表现不错，但许多房企对市场信心低迷，不敢贸然拿地。大量土地的流拍为后期房地产市场调控增添新的阻力，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，使市场供给量减少，重新改变供求矛盾，导致市场出现大的价格波动。我市房地产开发企业沿续了过去依赖土地增值获得高额利润的经营模式，不注重行业技术创新，住宅产品的科技含量不高。

房地产业发展的建议

面对当前复杂的房地产市场，政府部门、房地产企业、金融机构要实行三方联动，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

1.政府部门要加强调控，优化环境。一是要进一步整顿和规范房地产市场。相关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地挂牌制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长；要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展；二是要加强城市整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发；三是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低开发成本。

2.企业要内练素质、外树形象。面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，创新经营理念，提高管理水平，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行阳光操作。

3.金融机构要制度创新、加大支持。目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持，金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如押旧买新贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核，以防金融风险。

（作者单位：恩施市住房制度改革办公室）