吴楚“不要讲成绩，多提问题与建议。”座谈会上，众人刚一坐定，省人大法工委副主任曾东楼开门见山。去年一月，备受瞩目的《湖南省物业管理条例》（下称省条例）正式施行。7月17日上午，省人大法工委、省住建厅一行，来株进行立法“回头看”调研。业主大会召开难、业委会不作为、物业收费难……座谈会上，来自各区的街道、社区、物管部门工作人员提出18个问题。绝大多数问题的核心，指向小区业主自治。小区自治，

就意味着“业主说了算”，就需要依法依规设立、正常履职的执行业主集中意见的自治组织。一旦自治组织缺失或失灵，“业主说了算”就是空话，小区自治就无从谈起。谈话末尾，曾东楼说，“问题与建议我们全部采纳，带回去仔细研究。”“这或许是株洲小区业主自治的转折点。”市住建局相关负责人感叹。A【疑问】选举业委会难在哪里？胡文（化名）在株洲成家立业，搬进新房4年了，业主大会和业委会，对他来说跟“外星人”一样——只听过没见过。“刚交房那年，很多人商量成立业委会，到现在也没下文，我没经历过那些，工作都忙不赢。”胡文说，“除非哪天我的切身利益确实受到影响了。”这是绝大多数普通业主对小区公共事务的参与态度。在我国，小区业主大会，拥有本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权，业主大会依法选举产生业委会。也就是说，业主大会产生决议，业委会负责执行决议。市住建局提供的数据显示，2019年，全市10个县市区有1062个小区没有成立业主自治组织。“数据很难统计，事实上，全市绝大部分小区没有业委会。”市住建局相关负责人坦言。成立业主大会、选举业委会，到底难在哪里？根据最新规定，符合召开首次业主大会的物业小区，可由10名以上业主向街道办联名提出申请，街道办在接到申请后30日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组确定根据规定确定各项章程及业主投票情况。召开首次业主大会，选举产生小区首届业主委员会，最后在物管部门及街道办事处备案。“程序看似明晰明了，但操作起来十分繁琐，准备资料、联系业主等，工作量很大。这一套流程下来，仅法律规定的所有公示时间就超过1个月。”石峰区物业服务指导中心办公室主任吴敏骅说。户数少的小区，在街道、社区指导下小区成立业主大会相对简单，但一旦户数超过三四百甚至上千，协调难度太大。“挨家挨户上门，业主不一定都在。书面形式征求意见，又有业主不认可。甚至连微信扫码投票，又有业主质疑后台操控数据。”芦淞区董家塅办事处物管办主任马博说。在采访中，多位受访者表示，业主参与公共事务的意识淡薄，是成立业主大会与业委会最重要的原因。“事不关己高高挂起”“只扫自家门前雪，哪管他人瓦上霜”成为常态。也有部分居民表示，业主大会由少数热心业主发起，而业委会成员大多没有报酬，有时还会遭到部分业主的质疑，这使大家的积极性严重受挫。久而久之，愿意参与的人越来越少。当然还有利益冲突。一方面，物业企业担心业主组织带来的监督压力，有的甚至绞尽脑汁百般阻挠业委会成立，比如拒交资料、威胁业主。另一方面，为了竞选业委会成员，在业主大会筹备期间，业主与筹备组成员发生争吵，开始拉帮结派互相攻击，甚至用钱拉票。“我们发现，大部分业主对业主大会制定的规约、议程并不关心，相反，对业委会的选举格外重视。”吴敏骅说。业委会能有多乱？如果你在网页搜索栏输入：业委会乱象。你会看到一堆事例。搜株洲，也不少。有业主频繁失窃，质疑业委会没有履行监督物业公司的职能，在小区贴出公开信，要求罢免业委会。有业主在各类问政平台举报，称前物业公司做得很好，结果新一任业委会上台就换了物业公司，且物业公司与业委会某人是亲戚关系。还有业主曝光业委会公款消费收据，将小区公共收益私自补贴给业委会成员。……形同虚设、谋私利、随时撂挑子，凡此种种，都让业委会饱受质疑。

事实上，在7月17日召开的座谈会上，关于业委会“不作为”“乱作为”是高频的词汇。“就解聘和选聘物业公司问题上，业主与业主、业主与业委会、业主与物业公司之间均可能存在分歧，进而引发矛盾和冲突。”市人大代表龙芳直言，“有些业委会也是空有其名，有些人在业委会内形成自己的小圈子乃至搞‘一言堂’。”天元区物业服务指导中心副主任冯军湘则表示，部分业主参选业委会目的不纯，如小区在建过程中，交房时期与业主最易产生矛盾，部分业主故意刁难，以成立业委会作为要挟开发商和前期物业的工具，想要减免部分应交钱款或者怀着其他有利可图的目的，造成小区管理混乱，损害了其余业主的权益。还有更为极端的案例。天元区嵩山街道某小区业委会今年任期将满，根据法律法规，业委会要在任期结束之前三个月到街道社区报告换届。然而，所有人都没想到，该业委会居然自己制定了一个“候选人产生办法”。“业委会在履职的过程中，无视街道、社区的指导和监督，对法律法规一知半解，多次告知督促依然无动于衷。”天元区嵩山街道办相关负责人称。在吴敏骅看来，当前株洲的业委会存在两个极端。一个是老旧小区成立业委会难，就算成立了，不作为的多。而商品房小区，特别是大型小区，因维修资金多、公共收益多，利益输送链条长，乱作为的也就多了。制度设计缺失，让业委会这个小区自治最核心的机构，开始出现“统一性”。“我们发现，凡是自治效果好的小区，业委会成员都是素养高、能力强、具有一定专业知识，而小区情况复杂、矛盾纠纷多、管理混乱的，愿意出来搞业委会的，都是各有各的想法。”芦淞区贺家土街道党工委书记聂岚艳说。B【死结】收费难、服务差，服务差、收费更难这两天，在市长热线督办员协调下，荷塘区蓝海卧龙湾小区内随意堆积的垃圾终于被清理了。事件起因是，部分业主没有缴纳物业费，物业公司就以此为由不拖运垃圾。小区业主认为物业公司在“绑架”全体小区居民利益。而物业公司项目经理则对着媒体镜头坦言：小区收费率不到80%。开发商不再托管物业之后，物业工资发放都成了难题。“这是一起典型的业主与物业企业关系恶性循环的案例。”市物业事务中心物业项目服务科科长李波说。不缴费，似乎已经成为“流行”趋势。路灯三天不亮、电梯故障、厕所管道破裂、垃圾三天未清运，都能成为不缴费的理由。“动辄不交物业费或者轻易抵制物业费上涨，结果导致大多数业主利益受损，是典型的缺乏自治意识、公共意识与契约精神。”聂岚艳说。在天元区嵩山路街道办事处城管办专干刘自洲看来，业主的权利与义务是对等的，履行交费义务，才能享受优质服务。“如果正常缴费，物业服务还是差，那无论是由业委会出面协调，还是最后走法律途径，在理的都是业主，又何来的长时间扯皮？”李波介绍，在株洲，有不少老旧小区长达数十年未对物业费进行过调整，随着各方面维护费用及人工支出成本的增加，加之部分业主观念意识存在误区，把一些社会治安职能、社会保障职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业企业应该做的事情，不缴费的理由多种多样，对物业有偿服务的内容认识不清，导致投诉多发。天元区居民唐先生自称“佛系业主”，他对业主自治无感，也对物业公司要求不高，“我认为业主与物业的关系，仅仅是购买服务而已，我花多少钱，就享受多少服务。”他说。据统计，目前株洲城区607个住宅项目中，物业收费率60%以下的有124个，收费率90%以上127个，一高一低，占比相当。“业主一日不站出来，业委会问题一日无解”关于业委会监管，《省条例》及今年开始实施的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》中都明确提到设立“业主监督委员会”，用以监督业委会的工作，这在全国范围内都属于创新举措。然而，业主监督委员会在实际操作过程中，仍遇到不少问题。因为小区物业服务差，业主叫苦不迭，早有更换之意。热心的天元区退休职工李老想散发余热，在多方征集业主意见后，李老发起业主大会并顺利当选业委会主任，李老讲原则，还主动建议成立业主监督委员会。谁料，在选聘物业企业时，业委会与监委会发生分歧，最终，李老辞去业委会主任一职，物业公司退出，小区变成“无人管”。“费力不讨好，太累了。”他无奈道。跟业委会一样，业主监督委员会也由业主大会选举产生，也就是说，业主监督委员会也要面临业委会成立时要遇到的流程冗长、业主不参与等问题。另一方面，原则上来说，监督者人选能力要高于被监督者。“许多小区业主能力水平参差不齐，对小区管理不积极，不愿为小区付出，而要成立合格的监督委员会，对业主的能力要求要高于业委会。”冯军湘说。此外，监督委员会成员由业主和社区人员组成，业主与物业企业、业主与业主的矛盾，时刻存在。记者多方走访了解到，目前，天元区仅有一个小区同时成立了业委会与业主监督委员会，就是李老所在那个小区。多年来，关于小区自治、业委会履职等事情，刘自洲、马博等基层工作人员接到过无数业主的电话，大多都是投诉。“对绝大多数的小区自治问题，我们只能依法指导、督促、协调。”马博一遍又一遍地解释。而现在，刘自洲则告诉他们：你们自己不站出来，问题永远得不到解决。2020-07-20

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