■本报记者倪珉文/图

2014年初以来，全国楼市低迷数月，楼市开始周期性调整的趋势已经明确。用狄更斯《双城记》中的一句话来形容乐山楼市——这是最好的时代，也是最坏的时代！

在国家宏观调控未见松动，信贷政策紧缩、开发成本高企、区域竞争加剧等多重因素影响下，乐山房企结构调整速度加快。大鱼吃小虾、“马太效应”（即强者越强，弱者越弱）等现象越来越显著。

正所谓“狭路相逢勇者胜”，在乐山楼市的刀光剑影中，保利、万达、伊藤（世豪）等全新项目的进驻，让市场在不断转变；同时，在营销层面，随着多家全国性营销机构的深入，市场也加剧了乐山楼市的升级、理念的革新。

作为这些机构的重要代表——中原地产显然是市场关注的焦点，本期，我们邀请到中原地产大四川部营运总监朱海川，为购房者们详细解读一下中原品牌、中原模式、结缘乐山以及关于后市的分析。

■关于品牌

记者：拥有多年地产运营经验的您，是怎样结缘中原地产的呢？中原地产吸引您的地方在哪里？它的品牌文化能为我们具体介绍一下吗？

答：我是2011年进入中原的，但是和中原最早有接触到合作差不多有10年时间了。吸引我的地方，可以用两个字概括，一个是“大”，一个是“无”。

中原的“大”很好解释，中原集团创立于1978年，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、森拓普等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。就房地产这一块，在港、澳、大陆的一、二、三线城市影响力都是很大的。

“无”就很有意思了，他是中原最经典的企业文化——“无为而治”。无为而治是道家的基本思想，它最早由老子提出。老子认为“我无为，而民自化；我好静，而民自正；我无事，而民自富；我无欲，而民自朴”，强调无为才能无不为，所以无为而治并不是什么也不做，而是要靠万民自我实现无为无不为。

中原的创始人施永青先生是中原“无为而治”的创始人，大点来说：就是中原地产可以寻找一批带有“中原DNA”的人，让他们自由发挥，“要到什么地方发展，就去什么地方发展，他只是带了一点养料跟自己的DNA，就在当地生根发芽”。

正是如此，中原地产在全国各地的公司都各具特色，施先生称之为“杂交”：“现在中原有不同的种，有上海种、广州种、北京种、四川种，每一个种在不同的地方不断的尝试，你学的东西可以给我参考、交换，这是我们学习的过程。”

细点来说，在中原，每个人的工作就像在创业，自由地挥洒。给你一座城，给你一笔钱，或者给你一些项目，请你做出成绩来。

记者：众所周知，中原最早是做二手房市场的，并且被地产界称为“数据帝”。对于这一点，您是怎样看待的？同时，市场也对中原地产的整合运营模式颇感兴趣，能详细谈谈吗？

答：最近有一本书很火，叫《大数据时代》，每当在看这本书的时候，我就想起我们走过的路，和即将要走的路。其实我们中原自有的一个数据中心，就是一个大数据，我们每天收集政策、土地、市场信息也是大数据，中原的企业战略要参考大数据，在我们报告的标准模版中，也需要根据过去的市场情况推演未来的市场情况，由此在为我们客户服务的时候，提出更加精准的方向。

关于营销，还有营销的未来，我只相信一点，“终端为王”。数据、后台是中原的起点，二手房，起步快，在盈利的同时，可以做到终端的收集，然后再推进新房业务把握住第二终端，两者有机结合，即可稳握终端。我们还有很长的路要走。在香港，新房实在太少，每年二手房的成交数量占到整个市场商品房成交数量的95%以上，可以预见，中国的城市化进程那么快，二手房是未来的趋势。

■关于市场

记者：作为较早一批进入乐山的全国性营销机构，中原地产为何会在省内众多三四线城市中相中乐山市场？与乐山结缘，背后有什么故事吗？

答：对于三四线城市的进入，其实在沿海多个省市，中原早已开始了这项工作。来到乐山，有几个原因，首先乐山及川南是二线市场发展较好的一个区域，具有可持续发展的空间，而且乐山也是辐射川南的一个战略要地，得乐山，也可得川南。还有个契机，就是我们和本地房企签约了战略合作。2011年，我们签约了多个项目，为此四川中原很快成立了乐山项目部，来到了这里。

记者：目前，中原地产正在乐山稳健发展，能给我们介绍梳理一下相关情况吗？

答：2011年6月来乐山，用了大半年做市场，做数据。通过大数据来分析市场，是中原的根基。后来差不多有一年，都在做和邦集团项目的前期规划，因为各种各样的原因，一些项目开盘推迟了。再后来才做了海天·假日半岛项目，项目当时的区位和竞品，都面临很大的压力，所以才做了些品牌运作，比如“水上大冲关”、“好音乐海天夜”，还有即将开幕的“海天水上乐园。”现在来看，我们做得不错，每个月海天·假日半岛的销量都能排在市场前面。

因为大市场不是那么乐观，所以现在我们走得很稳，没去盲目扩张。利用中原的专业优势，稳扎稳打做好每一个项目！是对公司负责，对客户负责！

■关于后市

记者：在走访过程中，总会有购房者在询问，“到底什么时候是最佳的购房时机、房价到哪个位置最为靠谱”。那么，对于当前的楼市，您持怎样的看法？乐山楼市，真的到了抄底的时间了吗？

答：首先来看近期市场，2013年1月到现在，乐山市场量价呈一个明显的下行趋势，尤其2014年初，半年量价记录持续跌新。4月乐山主城区仅成交600余套房源，是近2年最低谷。“五一”黄金周各大开发商又小火一把，加上时代青江开盘，市中区的成交总量翻了一番。侧面说明在乐山，刚需的人还是有很多，只是近期压抑下来了。

年初的时候，我们做了个推算，今年乐山市中区所有项目的预期供应量总和是200万平方米，而2013年乐山全年商品住宅供应了148万平方米，去化136万平方米。由此可见，预期超额部分就达到了去年的35%。当然，这只是个模型预测，实际各个楼盘推盘也会根据市场情况调整，这些新增供应主要体现在城南和青江新区。这些项目都集中在5月前后亮相开盘，而更大体量的住宅将会在下半年入市。

所以，无论是销售压力还是资金压力，下半年才是各大开发商最难过的时候，也是抄底的最佳时机。

记者：市场上有句俗话，叫做“不破不立”。那么所谓的“行业洗牌”，将会在未来的乐山市场中如何体现？“洗牌”之后，您预计乐山楼市将迎来怎样的变化呢？

答：洗的牌，首先是品牌。2014年前，乐山房地产主力为本土开发商，岷江东岸的两家、城南一家，还有一家近年崛起的，可以说各占一分天下。2014年始，“万达猜想”传言是落户青江，世豪、保利等外来房企又集中入侵，本土房企首次面临边缘化危机，临近项目借势受益。

洗的牌，还有区域。举个简单的例子，2014年青江新区起来了，将带走近30%的市场份额，随着嘉州春天售罄，通江区域的市场份额直线下滑，因学区房、江景房、小户型的区域概念，对通江在售项目影响不算大，相较主打低价、江景、宜居的岷江东岸，将进一步遭遇分流。

过去的岷江东岸、城南、通江三足鼎立，将会变成以青江新区领衔，岷江东岸、城南随其后的市场格局。-->