■本报记者倪珉文/图

在商品房均价早已突破5000元/平方米的乐山市中区，如果突然出现一个“不分楼层一口价不足3600元/平方米”的机会，作为一个意向购房者，你会作何选择？

答案已在5月中旬揭晓。此前，在雁和·浪琴湾打出“3588元/平方米”这个让乐山楼市“石破天惊”价位的二批次开盘现场，仅仅不到一周的蓄客时间，数百名客户云集于此选房，一天之内签约近50组。

而在经历“铜三铁四”后的乐山楼市，运用价格法宝的不只是雁和·浪琴湾。就在上周末，对于2014年大热的“青江片区”人们都寄予了超高期望，而频受大家关注的世豪公馆和时代青江也相继开盘。本以为凭借绝佳地段而身价倍增的两大楼盘，岂不料结果却令人“大跌眼镜”，“3字头”一出，全城惊叹。

看到这样一副场景，不少市民开始发问：“3字头频现乐山，会不会又是‘狼来了’的故事？”“这是‘以价换量’的度冬策略，还是楼市拐点的信号？”“乐山房价，到底多少才合理？”……带着这些疑问，记者也对市场进行了一番走访，并采访到相关业内人士做详细分析。

低价入市，抢占市场乐山楼市迎来降价“冲击波”

5月中旬，乐山市中区的不少公交站台广告上的一则雁和·浪琴湾广告格外引人关注，硕大的标题“一口价3588元/平方米”。就在几天之后的项目开盘现场，看到广告的购房者便将售楼部挤得水泄不通。

“由于前期累积的良好口碑效应，在较短地蓄水期内二批次的诚意客户就迅速攀升到了100多组。”在开盘现场，浪琴湾相关负责人告诉记者：“出色的产品品质和合理的定价，是本次二批次加推开盘的主要原因。”据她介绍，本批次180余套房源所在的5号楼占据整个浪琴湾的绝佳位置，无论是观中庭，还是观江景都可谓得天独厚。户型方面，66-88平方米是近年来都持续热销的精致小户型。而所有房源都以一口价的方式进行销售，最小的66平方米户型，在享受排号优惠后总价更低至24万/套。不得不说品质和价格都让购房者心旷神怡。在蓄客仅一周的时间里，开盘当天就售出近50套。

就在市场各界以为这只是一次个别楼盘价格调整的时候，5月24日，位于青江新区世豪广场项目住宅部分的世豪公馆8号楼“低调”入市。记者注意到，现场虽然没有锣鼓喧天的活动仪式，但其开出的售价却再次在乐山楼市掀起一阵波澜。从项目的销控表上显示，其中相当比例的房源售价都在4000元/平方米以内，与此前市场风传的“起价3700元/平方米抢世豪”的消息基本吻合。如此低价格，引来购房者一阵疯抢，“还以为世豪这个位置起码4500元/平方米以上，折算下来成交价格仅为4200元/平方米左右，比我预想的省了好多钱。”在现场刚刚签下了A3户型的购房者陈先生乐开了花。而记者也了解到，项目当天也大卖120多套。

同样是在5月24日，同样是在青江新区，几乎同样的“低价高人气”又在时代青江上演。作为乐山最为引人瞩目的舒居大盘，时代青江此次开盘吸引了1500名购房者的关注，蜂拥而至的购房者在半天内便抢购了600余套房源，用难以置信的销售速度让时代青江刷新了乐山楼市奇迹！同时，一批次房源开盘优惠后建面均价约4400元/平方米，实享建面单价约3000元/平方米的超高性价比也再次震撼乐山楼市！

如果在前一周我们还能将浪琴湾的“3588元/平米”看作是一个“偶然”，那么连续两周、三个大盘的“价格冲击波”，无疑引起了市场的一次“小地震”。

开发商“熬冬”乐山楼市“暴利时代”或终结

有别于京沪广深等一线城市，与周边同级城市相比有着“价格洼地”之说的乐山，在去年下半年整荡盘整之后，从今年年初以来，就连续呈现房价小幅回调的态势，与此同时，市场销售也较为疲软。在这种状况下，开发商大打价格牌是一个不难理解的举动。

但部分楼盘“3字头”一口价的营销手段，还是引发了质疑。针对记者是否“赔本赚吆喝”的提问，浪琴湾的一位项目负责人就承认，项目“3588元/平方米”的价位确实属于接近成本价销售。同样的，上周开出的世豪公馆、时代青江也表示首批次房源的性价比绝无仅有。不过，在看到最后的销售情况时，显然此举是值得的。“作为经历过2008年市场低谷的开发商，这三家项目的决策层对于目前的情况把握的很准确，‘谁先降价谁有利，促销是应对市场疲软及竞争加剧的成熟模式’。”四川电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华这样对记者说道。

那么，乐山房价到底在哪个区间最为合理呢？对于这样一个市场敏感问题，牛冠华表示，房价的高低在每个购房者心里都有一杆秤，这取决于每个家庭具体的购买能力；但如果要给房价的合理区间划定一个指标，那不妨简单分析下当下乐山的房价成本，便知一二。

牛冠华说：“房价的组成部分严格意义上达十余项，从最简单的角度来看，基本包括土地费用、税费、建安费用、前期费用和相关管理、财务的成本。2013年乐山新拍土地的平均楼面地价约为1000元/平方米，而以配套费为主的前期费用约为700元/平方米，高层建安成本保守估算为1600元/平方米，管理和财务费（包括人工费用、推广费用、资金成本利息等）用约为400元/平方米，土地增值税、营业税等各项税费约为400元/平方米，总共成本约为4100元/平方米。”他强调，虽然这个价格样本是以较大范围的估值作为数据支撑，但是同乐山楼市当前的市场价一对比，仍旧能够说明一些问题。

同时，作为房价的重要组成部分，土地市场的价格似乎更有代表性。2013年某集团以2亿元的价格拿下青江片区某地块，根据政府规定的数据算得楼面地价为2380.91元/平方米，再加上其他成本，最后的成本或超5000元/平方米。但根据市场因素，该地块周边楼盘建面均价在4500-5000元/平方米之间。从这样的数据对比来看，楼盘貌似真的在“抄底”。业内同行甚至直言不讳：“乐山楼市的‘暴利时代’正在终结，现在却是抄底良机！”-->