部分银行未严格执行监管规定

部分业主合法权益受侵害

2013年，我市成立城市商品房预售资金监督事务中心（以下简称监督中心），负责全市预售资金、办证资金、企业让利资金监管工作。截至去年底，我市共有57个项目纳入预售资金监管范围，监管房屋建筑面积428.23万平方米。目前，共有28个监管项目已实现全部或部分交房。

在积极稳步推进预售资金监管工作的同时，监督中心发现个别开发项目延期交房，侵犯了业主的合法权益。去年7月，为进一步加强对城市商品房预售资金的监管，保证商品房预售资金专款专用，监督中心对部分预售资金监管项目开展了专项调查。

调查结果显示：部分按揭贷款银行未严格履行监管职责，在发放商品房按揭贷款时，未核实贷款发放账户是否是监管账户，将按揭贷款直接发放到开发商提供的账户，导致部分按揭贷款资金未进入监管账户；在办理合同备案时，部分银行未按规定出具资金流水证明；部分银行出具的房屋首期付款资金流水证明与购房合同中约定的发放按揭贷款时应支付的首期付款不符。此外，业主交存的预售资金未全额归集到预售资金监管账户、开发企业将预售资金挪作他用。

通过这次专项调查，监督中心发现我市预售资金监管还存在不少漏洞。

发现问题积极整改

启用更有效监管措施

为有效解决预售资金的归集、使用、监督管理及系统建设等热点、难点问题，去年11月，市房管局相关领导带队，组织相关人员赴预售资金监管工作开展较好城市进行了学习考察。通过考察学习获得了先进工作经验，并结合我市预售资金监管工作中发现的实际问题，2017年1月，报请市住建局下发了《关于进一步加强预售资金监管的通知》（攀住规建发〔2017〕3号）（以下简称《通知》）。

《通知》以强化监管主体责任、增强部门联动性、处罚的及时性、有效性为出发点，以资金的归集和使用端口为着力点，进一步规范了预售资金的归集、使用及处罚。

《通知》有以下几个亮点：

一是购房人可通过项目监管银行提供的专用POS机以刷卡的方式，或到监管银行业务网点交存的方式，直接将购房款（首付款、分期付款、一次性付款）交存至监管账户；

二是监督中心加强商品房备案环节对预售资金归集的核验。开发企业在办理预售商品房合同备案时，监督中心核验房地产信息平台显示的预售商品房预售资金监管信息（如付款方式、付款金额、监管账号等），与开发企业提供的经监管银行盖章确认的预售资金流水证明（监督中心提供的示范表格），监督中心签署意见后，市房屋产权交易中心（以下简称交易中心）办理合同备案手续；

三是办理预售商品房、在建工程抵押权预告登记，备案银行必须出具具结书。具结书具有法律效力，若银行未按预售资金管理要求将按揭贷款、在建工程抵押贷款发放到监管账户，将承担一切经济和法律责任；

四是要求监管银行及时报送预售资金监管相关信息。监管银行应建立预售资金监管台账，每月10日前将上月预售资金归集、使用等相关数据报送监督中心。同时，相关部门对监管账户进行查封、冻结、强制扣款时，监管银行有义务告知新建商品房预售资金及监管账户的性质，并在2个工作日内将相关执行文书复印件送达监督中心；

五是对违反预售资金归集管理规定的行为及时处罚。监管银行、信托等金融机构未按预售资金监管相关文件执行的，监督中心及时将监管银行、信托等金融机构的违规行为向金融管理部门通报，并暂停签订预售资金监管协议或函告交易中心暂停办理抵押预告登记备案业务。造成严重后果的，监管银行应承担相应的法律责任和经济责任。

部门联动综合统筹协调

建立预售资金监管系统

自《通知》下发以来，市各金融机构均对预售资金监管高度重视，监管银行没有再出现未经审批拨付资金的情况，按揭贷款都进入了监管账户，预售资金监管账户的资金有了大幅增长，推动了我市预售资金监管工作向更好方向发展。

“为使我市预售资金监管工作进一步规范化、制度化、信息化，监督中心将积极开拓思路，大胆创新，完善预售资金监管工作。”据监督中心相关负责人介绍，下一步，我市将建立预售资金监管软件系统，运用科技手段监管，将程序性规定全部固化在新建商品房预售资金监管系统，通过与商品房销售管理系统、商业银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门连接，实现信息同步、数据共享，对取得商品房预售许可至房产初始登记期间的在建商品房项目预售资金归集、使用实施全程网络化动态监管。

同时，将构建部门综合协调机制，建立预售资金管理项目统筹协调制度，定期或不定期召开联席会议，加强涉及预售资金管理相关单位的协调配合，要整合各部门力量，充分发挥部门联动、协作配合、齐抓共管的优势作用，进一步提升监管工作水平，确保预售资金监管工作有效开展。

在此，监督中心提醒广大购房人：为切实维护自身合法权益，确保预售资金进入资金监管账户并用于工程建设，一定要注意在房屋销售现场的预售资金监管公示信息，在核对监管账户名、监管银行、监管账号相关信息后，再将由购房人直接交存的首付款、一次性付款、分期付款等款项直接交存至监管账户，避免被开发企业挪用。

□本报记者程桂英

随着我市房地产市场的不断发展变化，近年来，个别楼盘出现逾期交房现象，甚至出现烂尾楼。

这些事件的背后，除了有宏观经济政策的影响，也与个别开发企业实力有限，在投资开发中不诚信经营，未按规定将预售房款全额打进资金监管账户，私自挪用预售资金等行为有关。由此，预售资金监管成为防范房地产市场不良现象的有力武器。