1月2日，中国恒大（3333.HK）发布公告，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。

这是恒大继拿下全年销售榜“一哥”之位后，在回归A股的道路上迈出的重要一步。

强大实力引战投青睐

优质土储确保业绩增长

公告披露，本次恒大引入的首批投资者共八家，其中中信聚恒、广田投资、华建控股三家各认购50亿元，中融投资、山东高速集团、睿灿投资、美投投资、广东唯美等5家认购30亿元。

据了解，此次恒大地产引入战略投资者，与深深房的重大资产重组有关。2015年，恒大与深深房签订重组协议时，为满足境内上市公司社会公众持股比例超10%的要求，即宣布了引入300亿战投的计划。该计划至今不到三个月，恒大就已完成引战工作，为其回归A股扫除了障碍。

分析人士认为，强大的企业实力和超高业绩承诺是投资者青睐恒大的主要原因。中国指数研究院最新统计数据显示，恒大2016年的销售额达到3810亿元稳居行业榜首。

且纵观恒大上市以来的发展脉络，自2009年至2016年，恒大销售额从303亿增长至3810亿，年均复合增长率高达43.6%；营业额2009年至2015年，从57.2亿元增至1331.3亿元，年复合增长率高达69%；在利润指标中，恒大核心净利润从2009年的2.9亿元，增至2015年的110亿元，年均复合增长率83.3%；净利润从11.2亿元增至173.4亿元，年均复合增长率57.9%，无论是绝对值还是增长率都在行业中颇为突出。

同时，据中国恒大10月3日的公告披露，其2017年至2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。

优质土储确保业绩增长

恒大2016年半年报显示，截至去年6月30日，恒大已在全国175个城市布局454个项目，总土储1.86亿平方米。除了碧桂园的1.4亿平方米，行业中目前还没有土储能与之处于同一量级的企业。

值得一提的是，恒大的土储大部分位于一、二线城市，投资额占比在七成以上，且一、二线城市正是当前楼市调控下去化情况较好的区域。

同时，恒大近年来也在不断加大并购动作，据公告显示，仅2015年，恒大就并购新世界、华人置业等港资巨头15个超大型项目及在深圳获得22个旧改项目。据恒大2016年中报披露，深圳土地未来将给恒大带来的货值就高达约4000亿。

庞大的项目储备量成为恒大业绩未来快速增长的有力支撑。同时，恒大的土地储备也决定了其负债率偏高的特殊原由，在业内人士看来，伴随恒大快速发展而备受诟病的高负债率并非其真实的财务状况。

业内人士认为，根据近几年恒大发布的年报，其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。一方面，这些项目本身负债率就偏高，因此拉高了恒大自身的负债率；另一方面，恒大通过大规模快速开发，也盘活了这些存量土地，消化了行业的金融风险。

据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市137家上市房企在2016年上半年负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。

“事实上，从财务报表上看，很多房企的负债率其实有些‘虚高’，并不能反映企业真实的财务状况。”有证券分析师指出，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。与之相对的，这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长，“这也是恒大此次成功引战的关键”，上述分析师表示。

数据显示，目前我国房地产市场已趋饱和，销售规模维持在10万亿水平，而根据恒大5000亿的年销售预期，其市场份额或将上升至5%。