□本报记者程桂英

买房本是一件开心的事儿，但部分购房者却因为交了“定金”或者“订金”后，没有拿到预定的房子，或者因为想退房子，而与开发商闹得不可开交。

究其原因，是购房者没有弄清楚——自己是以什么名义交的钱、“定金”与“订金”有什么区别；交了钱能不能退？别看二者只有一字之差，但一旦交付后，所产生的法律效力完全不同。因此，购房不仅仅要有选房的慧眼，签合同更要谨慎细致，购房认筹一定要分清楚“定金”与“订金”的区别。

什么是定金？

定金，是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的一种担保方式。若买家不履行合同，无权要求返还定金；若卖家不履行合同，应双倍返还定金。

具体来讲，定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法，被称为定金罚则。

开发商是否有权收定金？

在商品房销售中，定金罚则同样适用。但开发企业必须是在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。

购房者必须先弄清楚开发商是否有资质，是否已经取得商品房预售许可证，是否有权收取定金。在不具备商品房销售资质的条件下，开发商如果因为市场等原因，提前向社会发售房产，那么购房者认购时交纳的通常应约定为保留金，随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。

什么是订金？

订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

订金，通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，购房者需期限内与开发商签署正式合同。购房者支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。如购房者不履行合同义务，并不表示其丧失了请求返还订金的权利；反之，若开发商不履行义务亦无须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

订金不具有定金的性质，一般情况下，交付订金视作交付预付款。双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。

定金与订金有何区别？

定金与订金的区别，主要表现在：一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。二、交付和收受订金的一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律上有一定限制，例如《中华人民共和国担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。

购房定金与订金有何用途？

在商品房交易中，定金与订金在法律上也是有明显区别的。

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。《中华人民共和国担保法》规定：定金应以书面形式约定，当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律效果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，担保法规定：担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效（另有约定的，按约定）。换言之，若主合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，开发商有权没收购房者的定金；若开发商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，则不具备定金的法律后果。