□本报记者 程桂英

业主买新房，钱已经交了，开发商却迟迟不签合同。到相关部门一了解，才发现自己买的房子处于在建工程抵押状态，怎么办？

期房产权证办下来后，产权面积却与当时签订的合同上的面积不符，实际面积“缩水”了，怎么办？该不该要求开发商按照实际面积多退少补？

新房交房时，开发商要求“补款”，当初签合同时已经把钱交清了，这是补的什么款？有没有合理合法的依据？

……

近年来，随着购房者维权意识的逐渐提高，这几类购房时遇到的问题成为关注的焦点。那么，遇到上述这些问题该如何维权呢？记者采访了市房管局相关部门负责人。

抵押房合法买卖需有前提

部分市民在购买商品房时会买到“抵押房”，这种“抵押房”就是在建工程抵押的商品房。

什么是在建工程抵押呢？根据《城市房地产抵押管理办法》相关规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。换句话说，就是开发商为了取得继续建造的资金，将在建工程抵押给了银行。

“抵押房出售，必须满足两个条件，一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。”据市房管局相关负责人介绍，根据《关于加强城市房地产在建工程抵押和预购商品房抵押管理工作的通知》规定，已设定了抵押权的在建工程，抵押人在抵押期间销售商品房屋的，应当通知抵押权人并取得抵押权人的书面同意。同时，开发商在销售已抵押的房屋时，应将抵押权利设定情况告诉购房者。

购买抵押房有风险需谨慎

抵押房源在房地产市场屡见不鲜，部分开发商为取得流动资金，会将新房抵押给银行，待购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于利用时间差进行资本操作。一般来讲，只要开发商明确告知房屋情况，购买在建工程抵押的房子不会对购房者产生实质性的危害。但若遇到房地产市场低迷，开发商资金周转不灵时，由于开发商与银行签订的是担保合同，开发商因资金问题无法继续履行贷款合同，而按《中华人民共和国担保法》规定，银行行使抵押权时，便会牵涉到购房者。购房者即使已付清房款，也无法取得该房屋的所有权，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿，并无法优先受偿。

市房管局相关负责人提醒购房者，买房前应查清房源状态，弄清楚自己所要购买的房屋目前处于何种状态，是“已网上预售”，还是“已抵押”等等，购房前可以先查询参考，再决定是否购买。如选择购买抵押房源，交易中一些关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代替，否则一旦发生纠纷，购房者权益或将受到侵害。购房者在签订房屋买卖合同时，要注意写明“房屋交付期限”，注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方，包括违约责任、赔偿标准等。

“若开发商在售房时隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，则是一种欺诈行为。”这位负责人表示，这种买卖合同无效，根据相关法律规定，买受人可请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。必要的话，可以向法院起诉追究开发商的责任。

期房面积差异是这样产生的

市房管局相关负责人表示，期房登记面积与购房合同面积产生差异，除因规划设计变更造成的外，大多出现在所购为期房的商品房预售项目中，购房者购买的商品房因尚未建成，在签约时合同中采用的面积成果为预测绘面积成果，即有资质的测绘机构依据规划许可图纸等采集面积相关信息。按照《房产测量规范》测算的面积成果，通俗的理解就是“按图测算”，也叫预测面积。

而房屋登记时采用的面积成果为实际测绘面积成果，即有资质的测绘机构在商品房竣工验收合格后依据规划许可信息并实地勘测，按照《房产测量规范》测算的面积成果，通俗的理解就是“实地测算”，也叫实测面积。

预测面积是在房屋预售时，根据开发商所设计的户型图，以及小区设计算出来的房屋面积。实测面积则是房屋竣工后，可以交付购房者使用，专业测量机构去现场测量得出的房屋面积。所以，同一房屋在建造过程中，预测绘面积和实测绘面积会出现较小差异，部分合理的误差就此产生。

处理面积误差有法律依据

那么，当所购商品房出现面积差异时该怎么处理呢？对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》中均有明确规定。

“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，若面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；若面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”市房管局相关负责人说。

记者了解到，若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

购房者如何应对面积差异

商品房登记面积与合同面积出现差异的处理方式，法律、法规已有明确的规定。

目前在商品房市场中，商品房期房交付后，购房者基本都面临面积差异的处理问题，现已普遍被接受的成熟做法是：开发商与购房者依据购房合同并在法律的规范下，就面积差异问题充分协商，如达成一致则签订合同补充条款，按照补充条款对房价款或退或补进行结算；如未能达成一致，购房者合法权益受到侵害时，则需通过法律途径捍卫自己的合法利益。

近年来，随着商品房买卖合同范本的大力推行，加上法律对于出现面积争议时处理方式的明确界定，商品房买卖双方对于面积差异的解决，已逐步进入在法律框架下按合同办事的正轨，因面积差异而引起的购房纠纷也呈下降趋势。但购房者仍需要关注的是，在与开发商自行约定面积差异处理合同条款时，需仔细研究有无免除其责任、加重购房方责任的约定内容。

“因预测和实测面积不同导致的房价款结算问题，若双方在商品房买卖合同中明确约定‘以产权登记面积为准多退少补’，根据规定，市民完全有权要求开发商履行合同条约内容，如开发商拒不配合，市民可通过法律途径维护自身合法权益。”市房管局相关负责人提醒说。