廖永健

绝大多数城市都面临地上空间不足的问题，城市建设发展只能转入利用地下空间，地上空间称为第一空间，地下空间称为第二空间，地下空间有着巨大的潜力，可供人们开发建设使用。

新余市进行地下空间开发建设，应坚持规划先行统筹开发原则。按照先规划后建设的要求，建立健全地下空间开发利用规划体系，有序推进地下空间建设。近期优先开展中心城区商业繁华地段、学校周边、菜市场地下停车场建设、地下商业设施与地下停车场结合建设。

政府主导多元投资原则。坚持政府统一管理城市地下空间开发利用，在加强规划调控、加大公共投入的同时，充分调动市场积极性，发挥市场配置资源的决定性作用，构建多元化投融资机制，引导和鼓励社会资金参与城市地下空间开发利用。实行鼓励政策。地下空间开发成本较高，新余市地域小、人口少、流动人较少，地下空间的使用价值不如大城市，实行奖励政策有助于调动各方积极性参与开发建设。可以采取以下奖励政策。

（一）明确地下空间土地使用权取得方式。城市地下空间建设用地使用权通过依法划拨或协议出让、租赁等有偿使用方式取得。

1.政府、国有企业投资的基础设施、公共服务设施(如停车场、菜市场)等公益性地下空间开发和单建式人防工程的地下建设用地使用权，可以依法通过划拨方式或协议出让方式取得。各类商业、旅游、娱乐等经营性项目和其他不符合划拨条件的地下建设用地使用权、应当通过招标、拍卖、挂牌等出让方式取得。2.支持国有(含国有控股)企业利用公园、绿地、道路、广场、医院、商场周边、学校操场、菜市场等地下空间建设公共停车场、菜市场，其地下停车场、菜市场建设用地使用权在仅有一个意向人的前提下可采取协议用地方式供地、但有两个及以上意向人的应采取相应招拍挂方式公开供地。3.依法确定停车场土地使用年限及权益。停车场用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。工业、商业用地中配建停车场的，停车场用地出让最高年限不得超过50年。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年限。依法取得地下空间建设使用权的，其转让、抵押等权益按照相关规定执行。4.加强地下空间权属管理。各级不动产登记机构应当依法办理地下空间建设用地使用权和地下建(构)筑物不动产登记，地下民用建(构)筑物兼顾人防部分的应当予以确权登记。各级房管部门应当依法对地下建(构)筑物进行房产测量和办理产权交易手续。依法取得不动产登记证书的地下建(构)筑物可以进行出租、转让和抵押。

(二)容积率奖励政策

1.明确地下空间容积率奖励政策。规划条件中容积率指标为地上建筑容积率，地下空间开发利用建筑面积单列。鼓励地面建设项目利用地下空间增配停车设施，对于超过规划条件约定的停车场配比以外增加地下停车面积的，在规划审批时可根据用地条件、总建筑面积、公共停车场建筑面积等情况，给予适当容积率奖励，奖励的容积率原则上与增配停车面积相等，且不超过规划条件允许的地上总建筑面积2%。2.在符合规划、消防的前提下，鼓励企事业单位利用自有用地建设地下公共停车场，对既有公共停车场进行扩容改造。

(三)商业配套政策

1.公共停车场(停车楼、立体车库、地下停车场)泊位数达到50个(含)以上的，允许配建一定比例的附属商业面积，原则上不超过项目总建筑面积的20%。城市公共绿地地下停车场不能设置地上商业配套，可适当增加奖补;公园绿地地下停车场可按公园整体规划设置地上商业配套。2.公共停车场项目符合广告设置规划和景观要求的，可以设置广告位。

(四)费用减免奖补政策

1.新建公共停车场(停车楼、立体车库、地下停车场)，可享受重大重点工程的减免费政策，免收城市基础设施配套费、各种押金，服务性收费减半。鼓励利用防空地下室易地建设费建设以公共停车场为平时使用功能的单建式人防工程。社会资本投资建设单建式地下停车场可按地下空间兼顾人民防空工程标准、不低于地下总建筑面积40%比例修建。2.为鼓励和支持停车场建设，维护经营者和消费者合法权益，提高停车资源配置效率，由市市场监督管理、财政、城管、公安交警等部门完善停车服务收费政策，制定停车场建设项目“以奖代补”管理办法。

(五)运营保障政策

1.政府依法对市区停车秩序进行严格管理，对于停车供给大于停车需求的道路，新建公共停车场周边300米范围内不设置道路停车泊位。2.向电网经营企业直接接电的经营性集中式充换电设施用电、停车场运营用电，执行大工业用电价格。停车场建成投入使用后3年内免收经营性集中式充换电设施基本电费。

(六)鼓励社会资本参与地下空间开发利用

城市地下交通、地下市政设施(含管网)等事关经济社会长远发展的重大地下工程和主要用于防空防灾的地下工程，应当以政府投资为主，积极吸纳社会资金参与、地下停车场(库)、商业服务业设施、物资仓储设施等地下工程，应当在政府指导下，鼓励社会资金采用PPP、EPC等模式参与开发建设，其投资、建设、经营可享受相关优惠政策。

（作者单位：新余市人防办）