城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，今年的政府工作报告提出，“再开工改造一批城镇老旧小区”。针对老旧小区改造普遍存在的“怎么改”“怎么管”“怎么筹”难题，重庆市探索出“党建+市场”模式，增强基层党组织战斗力、凝聚力，着力破解老旧小区群众参与不足、后续治理缺失等瓶颈，积极以市场化机制为老旧小区注入“造血”功能。

自2018年以来，重庆累计启动改造老旧小区2600多个、惠及居民68万多户，让一些老旧问题小区变成了宜居、网红小区，并历练出一批优秀基层干部，改出了群众得实惠、干部受教育、城市有提升的多赢效果。

实施难、治理难、筹资难

“搞面子工程有什么用？”“要拆迁不要改造！”……回忆起几年前老旧小区改造遭遇居民强烈反对，重庆市两江新区邢家桥社区党委书记谢兰感慨地说：“老旧小区改造要想得民心，就必须改变‘政府干、群众看’的局面。”

邢家桥社区有安置房488套、安置户1422人。这些安置房建于1992年，多年过去了，房屋漏水破损、缺物业管理、生活配套设施差等问题日益严重。

经谢兰多次向上级争取，邢家桥社区被纳入老旧社区改造项目。可当施工队伍进场时，却遭到了居民阻拦。原来，居民担心改造治标不治本，都希望政府对该片区进行拆迁和补偿。经评估，这些安置房并非危房，也不具备拆迁条件。谢兰给居民们做思想工作，结果被居民质疑。“有人说我想借改造工程发财，骂什么的都有。”谢兰回忆说。

九龙坡区白马凼社区也是重庆市建成较早的农转非安置房小区，修建于上世纪90年代，“上漏下堵中间烂”突出。在前年小区启动改造之初，社区党委书记李向平同样也面临群众不理解、不支持甚至反对的情况。

李向平说，不少老旧小区地处城市中心，新老城区反差较大，一些居民希望通过拆迁补偿买新商品房；即使愿意改造的居民，有的想加装电梯，有的要改管网，一栋楼里有一户不同意，工程项目就难以实施。

老旧小区改造除了实施难，物业管理也是难题。有居民告诉记者，“三分改、七分管”，一些老旧小区此前也进行过环境整治，但因重改轻管，三五年后各种问题又开始出现。

渝北区双龙湖街道旺瑞小区为底层商业、上层居住的开放式老旧小区，有19栋楼、住户和商户共1166户。由于此前物业失管、弃管严重，停车难、油烟扰民等纠纷矛盾高发，是典型的问题小区。“老旧小区改造既要改面子更要改里子，需结合改造同步健全基层治理体系。”双龙湖街道党委书记杨坤敏说。

此外，老旧小区改造成本高，仅靠财政投入，压力较大。重庆市九龙坡区2000年以前修建的老旧小区较多，面积816万多平方米，“十四五”期间将全部完成改造，需投入60多亿元。重庆市住房和城乡建设委员会（以下简称“重庆市住建委”）物业监督管理处处长居梁说，有的老旧小区需动大手术才能改造好，还要保障工程质量，难度大、成本高，只有吸引社会资本，才能缓解财政压力，支撑大范围改造计划。

“党建+市场”促全面改善

近年来重庆市将基层治理能力建设与老旧小区改造深度融合，充分发挥基层党员干部的战斗堡垒作用，以党建引领、群众共建，让老旧小区改造顺利实施。

面对群众的不理解，谢兰和社区工作人员没有气馁，挨家挨户走访，听取居民诉求，有的家庭走访了上百次。终于，居民态度开始转变了。2018年底，邢家桥社区改造试点楼幢开工，样板间让居民看到了希望，居民支持率从最初的23%逐渐上升为100%，几个月后整治工程全面启动。

2020年初，整治项目完工，邢家桥社区居民陆续搬回了新居。墙体坚实、厨房厕所干净敞亮、新增了停车场……居民们眉开眼笑。

居梁介绍，全市680余个社区在基层党组织带领下，通过反复走访、加强监督、示范改造等方式，居民意见不统一、达成共识耗时长等问题得到解决，实现了怎么改、改什么全程由群众说了算，激发了居民改造自治的内生动力。

老旧小区改造后，如何防止问题反弹？重庆突出建管并重，加强物业管理和基层治理，促进老旧小区“面子”“里子”全面改善。

沙坪坝区石井坡街道团结坝社区，原是一家破产老国企的家属区，过去矛盾多、治理难。社区党委书记杨春敏结合老旧小区改造，聘请物业公司，并构建居民议事会、社区今天我当家、解民忧保就业等机制，回应群众诉求、加强居民自治。如今的团结坝社区，干净整洁、邻里和谐，成为重庆市干部教育培训现场教学基地。

为多元筹措老旧小区改造资金，重庆市一方面整合棚户区改造、住房租赁、养老托幼等专项资金，一方面挖掘老旧小区商业开发价值。

白马凼社区过去“一下雨就成水凼”，如今立体停车场、崭新的休闲设施一应俱全。这是重庆市首个老旧小区改造PPP项目，由北京愿景集团投资3.7亿元一体化改造运营。愿景集团区域总经理余翔介绍，整个项目为期11年，改造好小区环境后，企业将实施托老托幼、临街门面、物业收益等运营管理，有望在第7年实现盈利。

重庆市住建委副主任郭唐勇介绍，吸引市场主体参与需要金融配套，重庆市与金融机构签订合作协议，挖掘老旧小区闲置房屋再利用、有偿服务等“造血点”，目前已授信37亿元支持市场主体参与老旧小区改造。

得民心、助发展

在山城重庆，不少老旧居民楼依山而建，一些十几层高的楼没有电梯，出行十分不便。以渝中区中山二路社区为例，数千名居民过去要爬八九层高的楼梯、垂直高度30余米，才能到达中山二路主干道。去年11月底，社区公共便民电梯投用，当地居民亲切地称之为“阳光电梯”。

重庆市通过对接电梯上下游产业链，探索“金融＋保险＋服务＋物联网”模式，有效降低了老旧小区电梯加装、后续维护成本，共为老旧小区加装电梯3000余部。据统计，重庆市在老旧小区改造中，同步增设养老托幼等配套设施500余处、新增停车位3万余个、建设文体场地设施1860处，群众“急难愁盼”突出问题得到相当程度的解决。

郭唐勇说，重庆市协同推进城镇老旧小区改造和社区服务提升，把搞好“里子工程”摆在更加突出的位置，针对加装电梯、停车难、消防安全、脏乱差等问题，以“硬设施+软环境”一体化推进，补齐基础设施、公共服务配套、管理服务短板。

重庆市还在老旧小区改造中注重历史文化传承，融入时尚、生态等元素让老城区焕发新生机，打造出“十八梯”等一批老街巷、文创园等“网红打卡地”，促进了文旅产业的发展。

用心用情的老旧小区改造，改出了群众得实惠、干部受教育、城市有提升的多赢效果。“十四五”期间，重庆市将继续实施约1亿平方米老旧小区改造计划，涉及约4.35万栋居民楼，把群众实事办到群众心坎上。